土地市场中政府与开发商的博弈分析

本文摘要：内容摘要：在趋向转型的中国，由于土地市场发育不几乎，土地市场中的寻租不道德时有发生。本文通过对政府与开发商之间的寻租展开博弈论分析，探寻在土地接管过程中各方利益群体的不道德倾向、影响因素及土地市场中的寻租活动给社会导致的巨大损失，并明确提出了展开制度创意、规范政府不道德以容许土地市场寻租的适当对策。 关键词：寻租 行政不道德 博弈论 制度创意 租金一般而言是指为了用于不属于自己的一件工具或某个设备的一部分而必须缴纳的费用。

内容摘要：在趋向转型的中国，由于土地市场发育不几乎，土地市场中的寻租不道德时有发生。本文通过对政府与开发商之间的寻租展开博弈论分析，探寻在土地接管过程中各方利益群体的不道德倾向、影响因素及土地市场中的寻租活动给社会导致的巨大损失，并明确提出了展开制度创意、规范政府不道德以容许土地市场寻租的适当对策。

　　关键词：寻租 行政不道德 博弈论 制度创意 　　 　　租金一般而言是指为了用于不属于自己的一件工具或某个设备的一部分而必须缴纳的费用。在其他时候，租金是指一项资产所获得的远超过其最佳选择性收益的一部分报酬，这一概念经常被称作“经济租金”，在本文中，“租金”是“政府不道德所建构出来的经济租金”的全称。　　我国的土地市场发育还不几乎，不存在许多问题。

其中，政府与开发商之间的寻租活动就是一个值得注意的问题。在房地产热中，不受极大的经济利益的抗拒，许多社会团体、事业单位、个人，争相接踵而来土地经济活动中。　　 　　政府与开发商之间寻租活动的博弈论 　　 　　在土地市场上，往往是国家制订规则，在规则的框架下，国家以“行政权的单方性与强制性”以及“行政不道德单方意志性与强制性”施加影响，从而使博弈论参予的其他方往往在国家获取的强制性的制度面前被原作和约束自己的自由选择空间。而行政过程是一种扁平结构，是单方性、强制性的，区别于司法过程的三维空间。

在土地市场上,政府与开发商的博弈论焦点反映在对开发商的许可上,由于此种许可在或许上可实现经济利益的低成本或零成本，所以提供这种许可就出了开发商在对政府博弈论中的现实目标，许可过程某种程度是个行政过程。　　在行政过程中，互为对方(开发商)与公务员之间进行面对面的博弈论，但在理论层面所原作的不道德模式中，互为对方毕竟与以的组织形式经常出现的行政主体之间展开对决，这种非对称性，或者错位，有可能为非不顾一切博弈论的杜绝与收缩留给空间——或者行政机关展开机构寻租，或者公务员利用权力设租、寻租。

由此可见，几经了“行政主体——行政机关——公务员”这两层信息非对称性的委代关系，公务员或者因缴纳租金而无法与互为对方展开不顾一切博弈论，或者不善鼓舞与制约而不愿与互为对方进行博弈论，这毫无疑问地会造成公益目标有所不同程度的落空，并波及第三者（在此博弈论中为被征地农民）的利益。　　在此博弈论中，参予人1的行动子集有两种，即不寻租与寻租。参予人2的行动子集也有两种，即长时间手段与灰色手段。

两者的获益矩阵如表格1右图。　　展开逻辑分析后难于找到，如果参予人1不寻租， U22=0，即参予人2无法以灰色手段提供利益；若参予人1寻租，则 U23U13，为了更进一步分析，我们假设参予人l和参予人2皆为纯粹的本位主义者，因此，任何的有可能利润机会没逃跑的话就是损失，因此，U120，U210。　　所以在该博弈论中，没双方都能拒绝接受的纳什平衡解法：对参予人2而言，如果政府不寻租,自己的拟合策略是以长时间手段提供利益；如果政府寻租,自己的拟合策略是自由选择灰色手段；某种程度，对参予人1而言，如果参予人2以长时间手段提供利益，自己的拟合策略是不寻租，而在参予人2自由选择灰色手段情况下，拟合策略是寻租。所以只要行政监察机制不完备，这种博弈论就不会无限期地展开下去，双方总有一天都去找将近使其皆失望的策略。

　　由此可见，该博弈论是一个混合策略博弈论问题，即参予人1与参予人2是随机自由选择其策略的，他们的策略有一个概率分布。　　横轴体现参予人2用于长时间手段的概率，其产于在0和1之间，用1乘以用于灰色手段的概率就是其用于长时间手段的概率。纵轴体现了对应参予人2用于灰色手段的概率时参予人1的希望获益。

图中U14与U12连线与横轴的交点Pt*即为参予人2混合策略中自由选择用于灰色手段的概率。因为，U14与U12连线上每一点的纵坐标都是参予人1在参予人2自由选择该点横坐标回应的用于灰色手段的概率时自由选择的希望获益。

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