预售房解除合同后按揭款的处理

本文摘要：预售房解除合同后按揭款的处置案情概述： 原告龙某向被告某旅游研发有限公司出售坐落于某旅游渡假村的建筑面积 50.64 平方米 ，总价 272440 元的商品房一套。2004 年 10 月 24 日 由于规划更改，双方新的签订合同一份，誓约被告于 2005 年 8 月 1 日 前将房屋交付给，原告先行缴纳了 112440 元，并于第三人某商业银行签定个人购房借贷借款合约，贷款 13 万元，分六十期，由被告获取借贷，以上述房屋获取抵押（未办理抵押物注册）。

预售房解除合同后按揭款的处置案情概述： 原告龙某向被告某旅游研发有限公司出售坐落于某旅游渡假村的建筑面积 50.64 平方米 ，总价 272440 元的商品房一套。2004 年 10 月 24 日 由于规划更改，双方新的签订合同一份，誓约被告于 2005 年 8 月 1 日 前将房屋交付给，原告先行缴纳了 112440 元，并于第三人某商业银行签定个人购房借贷借款合约，贷款 13 万元，分六十期，由被告获取借贷，以上述房屋获取抵押（未办理抵押物注册）。

后来被告并未如期交房，经原告一再劝说，仍不交房，故原告在交还了至 2005 年 10 月起至的 5 期按揭款后，暂停缴纳按揭款，自同年 11 月起，被告交由交还了 8 期按揭款，上述偿还总计交还本金 24142.57 元，利息 9887.71 元。由于房产公司不表示同意偿还解除合同，故购房者委托广东国晖律师事务所律师笔者诉至法院 三方观点： 原告指出被告欠薪交付给，导致合约目的无法构建，导致原告较小经济损失，故拒绝解除合同并归还已付房款及利息，同时赔偿金损，对于第三人的按揭款由于原告没接到，而是由第三人缴纳给被告且按常规不能用作建房费用，被告不应在第三人处开户，第三人有责任展开监管，同时为了增加讼累官，据司法解释，拒绝按揭款由被告必要归还给第三人。

被告经合法开庭后，无正当理由，并未声请参与诉讼。第三人指出与原告之间不存在个人购房借贷借款合约，被告分担连带责任，故拒绝原告交还贷款及利息，如购房合约中止，购房款优先交还银行。法院裁决： 原告同第三人对于各自递交的证据皆并未驳回，所以法院皆不予说法。

在确认了基本事实后，罗湖法院裁决如下：原被告解除合同，归还原告购房款 112400 元，同时由被告赔偿金原告 44109 元，原告已交还银行的本金 9051 ． 71 元由被告缴纳给原告；而原告缴纳被告代付的银行利息 5870 ． 60 ；由被告必要归还给第三人尚应缴纳的本金 105857 ． 43 元。律师观点： 如果由买受人来负责管理偿还债务所有款项，则有可能经常出现问题：在商品房买卖合同中，无论商品房买卖合同被证实违宪或者撤销、中止，银行按揭贷款借贷之标的物归属于及内容皆不会发生变化。而担保物的变化一定会影响到银行按揭贷款债权的构建，而一般情况下，按揭借款人在此时也已暂停遵守如期偿还义务。在商品房买卖合同被证实违宪或被撤销、中止的情况下，如仅依据适当的商品房买卖合同证实违宪或处置原则，房产商不应将其所缴纳的购房按揭贷款归还给买受人，这不会在一定程度上减少银行交还贷款的风险，很有可能对银行的权益导致实质性的伤害。

但如果房产商无还贷能力，必要裁决对银行有利，故银行有权自由选择参与房地产合约中止审理中作为第三人。本案提到了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第二十五条：以借贷贷款为缴付方式的商品房买卖合同的当事人一方催促证实商品房买卖合同违宪或撤销、解除合同的，如果借贷权人作为有羞请求权第三人明确提出诉讼请求，应该与商品房借贷贷款合同纠纷拆分审理；并未明确提出诉讼请求的，仅有处置商品房交易合同纠纷。借贷权人就商品房借贷贷款合同纠纷自行控告的，可以与商品房交易合同纠纷拆分审理。

商品房买卖合同被证实违宪或者被撤销、中止后，商品房借贷贷款合约也被中止的，出卖人应该将行贿的购房款的本金及利息分别归还借贷权人和买受人。

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